Informationen zur Umschuldung und
Anschlussfinanzierung von Immobilien

Über eine Umschuldung nachzudenken macht immer dann Sinn, wenn man in Zeiten hoher Zinssätze seine Finanzierung abgeschlossen hat und das Zinsniveau am Markt relativ niedrig ist. Im schlimmsten Fall kann es passieren, dass eine Niedrigzinsphase völlig verpasst wird und die Anschlussfinanzierung wieder in einer Hochzinsphase liegt. Mit einem Forward Darlehen sichert man sich das niedrige Zinsniveau für seine Anschlussfinanzierung bei Vertragsabschluss. Wenn Sie die Möglichkeit haben sollten Sie jetzt handeln.

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Es gibt 3 Möglichkeiten, wann Sie umschulden können

Zum Ende der Zinsbindung

Wenn bei Ihrem Baukredit die Zinsbindung endet, können Sie problemlos Ihren Kreditgeber wechseln.
Hausbanken ängstigen wechselwillige Kunden häufig mit dem Argument, bei einer Umschuldung würden durch den Bankenwechsel hohe Gebühren anfallen. Dabei liegen diese meist weit unter dem, was Sie sparen können.

Damit Sie nicht unnötig unter Zeitdruck geraten, sollten Sie mindestens drei Monate vor Ablauf einer bestehenden Zinsbindung die vollständigen Finanzierungsunterlagen beim Kreditinstitut einreichen. So können Sie in aller Ruhe den Markt beobachten.

Während der Zinsbindung

Eine Umschuldung innerhalb der Zinsbindung ist äußerst mühsam und rechnet sich so gut wie nie. Die einzige Ausnahme besteht bei Zinsbindungen von mehr als zehn Jahren, da Sie nach deutschem Recht (§ 489 I Nr. 3 BGB) zehn Jahre nach Vollauszahlung grundsätzlich mit einer Frist von sechs Monaten das Darlehen ganz oder teilweise zurückzahlen können.
Bei Zinsbindungen unter zehn Jahren sind Sie auf den guten Willen des bestehenden Kreditgebers angewiesen - und der hält sich bei entsprechenden Abwanderungsgedanken Ihrerseits in Grenzen. Auch wenn der Kreditgeber bereit ist, Sie aus dem bestehenden Vertrag frühzeitig aussteigen zu lassen, wird er dies nur gegen Zahlung einer Ausgleichszahlung, der so genannten Vorfälligkeitsentschädigung, tun.
Die Banken beanspruchen die Vorfälligkeitsentschädigung, um daraus entstehende Zinsverluste auszugleichen. Bei der Berechnung wird vereinfacht gesagt die Differenz zwischen Ihrem vereinbarten Zinssatz und der aktuellen Rendite für eine "Alternativanlage" der Bank kalkuliert. Als Alternativanlage gelten Pfandbriefe mit einer identischen Laufzeit wie Ihre restliche Zinsbindung.

Nach der heutigen Rechtsprechung besteht kein Anspruch auf die vorzeitige Rückzahlung eines Darlehens, wenn diese ausschließlich auf die Sicherung günstigerer Zinskonditionen abzielt. Lehnt die Bank den Umschuldungswunsch eines Darlehensnehmers ab, bleibt diesem folglich nichts anderes übrig, als das Darlehensverhältnis bis zum Ende der vereinbarten Zinsbindung fortzusetzen. Das bedeutet jedoch nicht, dass Sie mit der Umschuldung bis zum Ende der Zinsbindung warten und somit das Risiko steigender Zinsen in Kauf nehmen müssen. Bei einer restlichen Zinsbindungsfrist von bis zu 36 Monaten gibt es die Möglichkeit, sich die aktuell günstigen Zinssätze zu sichern.

Heute im Voraus

Wenn die Bauzinsen niedrig sind und Ihre Zinsbindung erst innerhalb der nächsten zwölf bis 36 Monate ausläuft, müssen Sie nicht zwangsläufig zusehen, wie die Zinsen steigen. Mit so genannten Forward-Darlehen können Sie sich schon heute die Zinsen für Ihre künftige Anschlussfinanzierung sichern. Wie das geht, lesen Sie weiter.

Forwarddarlehen

Die Zinsbindung Ihres bestehenden Darlehens läuft bald aus und Sie möchten nicht riskieren, dass nach der Zinsbindungsfrist die Zinsbelastung steigt.
Um dies zu umgehen, können Sie bereits heute einen Darlehensvertrag mit einem fest vereinbarten Zinssatz abschließen. Sie sichern sich somit einen günstigen Zinssatz für Ihr Forwarddarlehen, dass ihr altes Darlehen nach Auslaufen der Zinsbindung ablösen wird.
Die neue Darlehenssumme entspricht der Restschuld des alten Darlehens zum Auslauftermin. Der Zins des Forward-Darlehens berechnet sich aus dem Nominalzins des aktuellen Darlehens addiert mit dem Produkt aus der Restlaufzeit (in Monaten) des aktuellen Darlehens und einem festgelegten Aufschlag.

Wie weit im Voraus kann man ein Forwarddarlehen abschließen?

In der Regel sind Forwarddarlehen bis zu 36 Monate vor Ablauf ihres alten Darlehens möglich.

Laufzeiten beim Forwarddarlehen

Die Laufzeiten werden von 5 bis 20 Jahre Zinsfestschreibungszeit angeboten.